1. עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים (להלן -
ועדת הערר) מיום 18.3.12, במסגרתה קיבלה את ערר משיב 2 על החלטת עותרת 1 לדחות את בקשתו להיתר בנייה לסגירת קומת עמודים מפולשת בקירות זכוכית.
2. משיב 2 הוא בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 22 בגוש 30009 ברחוב הגדוד העברי 16, בירושלים. השטח נשוא העתירה והתחום בעמודים, צמוד פיזית לדירתו, הממוקמת בחלקו האחורי של הבניין, במפלס קומת הקרקע. ביום 29.8.11 הגיש משיב 2 בקשה לקבלת היתר בנייה לסגירת קומת העמודים. הבקשה הוגשה כבקשה לאשר תוספת 3% בנייה בגין שיפורים אדריכליים. את העוגן לבקשה מצא משיב 2 בתכנית 1201 המהווה תיקון לתכנית המתאר לירושלים ואשר הוטמעה בה. על פי הוראותיה של תכנית 1201, ניתן להוסיף 3% בנייה מעבר לקבוע בהוראות תכנית המתאר "
לאחר שהוועדה המקומית קיבלה ממהנדסה דין וחשבון בדבר השיפור מבחינה תכנונית ואדריכלית שיחול בבניין כתוצאה ממתן היתר כאמור". מהנדס העיר ירושלים חיווה דעתו כי יש לשלול את הבקשה "
כיוון שמדובר בעבירת בנייה (ללא היתר), יש לבחור בדרך של שינוי תב"ע (לא בטוח שניתן לאשר), ולא במסגרת 3%". בעקבות חוות דעת זו, נדחתה הבקשה להיתר.
3. משיב 2 ערר, כאמור, על ההחלטה, ועררו התקבל. בהחלטתה מציינת ועדת הערר, כי הקומה המפולשת שסגירתה מתבקשת, הינה בגובה של 3.90 מ'; כי אין בידי הצדדים היתר בנייה מקורי ולפיכך אין לדעת האם השטח התחום בה נספר כשטח עיקרי או כשטח שירות; כי בהנחה שהשטח האמור נספר כשטח עיקרי, ברור לכל כי אין מניעה לסגור את השטח בזכוכית או בחומר אחר כל שהוא; וכי על כן רק בהנחה שהיתר הבנייה המקורי ספר שטח זה כשטח שירות, מתעוררת השאלה האם ניתן לקבל את הבקשה. לעניין זה הפנתה ועדת הערר לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן -
תקנות חישוב שטחים) אשר מהן עולה כי ניתן לסגור את הקומה המפולשת בקירות זכוכית. ועדת הערר קובעת, כי מכוח תקנות חישוב שטחים "
כאשר קומה מפולשת נסגרת בקירות זכוכית, וכן קיימת גישה אליה מהשטח הציבורי, היא תיספר כשטחי שירות". לפיכך לא ראתה כל מניעה לאפשר את סגירת הקומה המפולשת כמבוקש ובלבד שתסומן דלת יציאה שתאפשר מעבר למרחב הציבורי. ועדת הערר התנתה את ההיתר בהצגת פרוטוקול מאסיפת דיירי הבית, המסדיר את השימוש של כלל הדיירים בקומת העמודים.
4. מהחלטת ועדת הערר יוצא, כי הערר לא התקבל על יסוד האפשרות לקבל תוספת בנייה של 3% בגין שיפור אדריכלי, שכן הוועדה מציינת במפורש כי לשם כך נדרשת חוות דעת מהנדס העיר כי אכן קיים שיפור כזה, וכי התערבות בשיקול דעתו תהיה במקרים חריגים ובתנאי שתוצג חוות דעת אדריכלית נוגדת. הוועדה מוסיפה כי לא ראתה לנכון להתערב במסקנת מהנדס העיר, שכן מותר היה לו להביא בחשבון שקיימת עבירת בנייה במקום כשיקול לדחיית בקשה לאישור תוספת של 3%. טענות אחרות שנטענו בכתב הערר לא נדונו משום שהוועדה מצאה לקבל את הערר מן הטעם שפורט לעיל.
5. העותרות, רשות הרישוי לתכנון ולבנייה ירושלים וועדת המשנה לתכנון ולבנייה ירושלים, סבורות כי החלטה זו, המאפשרת סגירת קומת עמודים מפולשת בקירות זכוכית למרות שאין יתרת אחוזי בנייה, כך שבפועל הורחבה דירתו של משיב 2 בשטח של כ-45 מ"ר מבלי שהדבר ייחשב כאחוזי בנייה, עלולה ליצור תקדים לפיו קומות עמודים מפולשות יסופחו או ישמשו כדירות מבלי שיש אחוזי בנייה במקום. לטענת העותרות החלטת ועדת הערר אינה סבירה ונוגדת את התקנות ואת התב"ע החלה במקום.
בטיעוניהן מדגישות העותרות כי משיב 2 ביקש לקבל תוספת שטחים בסמכות מהנדס העיר בגין שיפור אדריכלי משום שגם הוא מבין שלא נותרו לו שטחים עיקריים. תוספת זו לא אושרה לו על ידי מהנדס העיר בשל העובדה שקיימת במקום עבירת בנייה ובעמדה זו לא ראתה ועדת הערר להתערב. לטענתן, במהלך הדיון בערר הפתיע משיב 2 הן את העותרות והן את ועדת הערר עצמה בטענה שלא בא זכרה בהודעת הערר, ולפיה תקנות חישוב שטחים מאפשרות סגירת חלל קומת עמודים מפולשת בקירות זכוכית. העותרות סבורות כי על מנת שקומת העמודים המפולשת לא תימנה במניין השטחים העיקריים, יש להשאיר מעבר חופשי לציבור, כהוראת תקנה 9(ד)(6) לתקנות האמורות. פרשנותה של ועדת הערר את תקנה 9(ד)(6), לפיה די בסימון דלת יציאה ובפרוטוקול של אסיפת דיירי הבית המסדיר את השימוש המשותף של כלל הדיירים בקומת העמודים, כדי לענות על דרישת התקנה, היא בבחינת עצימת עיניים ולוקה בחוסר סבירות קיצוני. עוד טוענות העותרות כי בנייה בזכוכית נוגדת את התכנית החלה במקום, והמחייבת בנייה באבן טבעית (סעיף 3 לפרק ו' בתכנית מתאר ירושלים). משכך, מהווה בקשתו של משיב 2 סטייה ניכרת וגם מטעם זה טעתה ועדת הערר בהחלטתה לאשר את הבקשה להיתר.
6. נראה בעיני כי דין העתירה להידחות ולו מן הטעם שהעותרות לא טענו בפני ועדת הערר את הטענות הנטענות בעתירה. גם אם הוסיף העורר על טענותיו בכתב הערר, וטען במהלך הדיון בעל-פה בפני הוועדה לעניין האפשרות לסגור את קומת העמודים המפולשת מכוח תקנות חישוב שטחים, היה על העותרות להתמודד עם טענה זו או לבקש את ועדת הערר לאפשר להן להוסיף ולטעון כנגד האמור, בין בהזדמנות אחרת ובין בטיעון משלים בכתב (ראו תקנה 11(ה) לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בוועדות ערר), תשנ"ו-1996). עיון בפרוטוקול הדיון מלמד כי טיעון העותרות התבסס על העדר אפשרות להוסיף 3% בנייה בגין שיפור אדריכלי, ולא נטענה כל טענה בכל הנוגע למשמעות שיש ליתן לתקנות חישוב שטחים. ודאי שלא נטענה כל טענה לעניין השלכות הרוחב שיש לעניין זה.
7. לכך יש להוסיף כי כלל הוא שאין בית המשפט לעניינים מנהליים ממהר להתערב בשיקול דעתה של ועדת הערר. ועדת הערר היא גוף תכנון מקצועי שחבריו הם עו"ד בעל ותק בן 5 שנים לפחות, המצוי בענייני תכנון ובנייה והוא משמש כיו"ר, נציג מתכנן המחוז הבקיא בענייני תכנון ובנייה, חבר נוסף שהוא אדריכל או מהנדס הרשום בפנקס האדריכלים והמהנדסים ושני נציגי ציבור (ס' 12א' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965; וראו לעניין זה עע"מ 2418/05
מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים). לא מצאתי כי ההחלטה נשוא העתירה חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות או כי היא נגועה בפגם אחר המצדיק התערבות בה.
עם זאת, לא אמנע עצמי מלדון גם בגופה של העתירה.
8. אין חולק, כי לבקשה נשוא ההיתר ניתנה הסכמה מפורשת של כלל דיירי הבניין. כך גם לא חלקו העותרות על כך שיחידת השימור בעיריית ירושלים אישרה את הבקשה להיתר ומצאה לה הצדקה תכנונית. בנוסף אין חולק, כי השטח נשוא הבקשה היה מרוצף מאז ומתמיד, כי המדובר בשטח המצוי בעורף הבניין ולא בחזיתו, וכי בהמשכו, קיימת גינה הצמודה לדירת משיב 2. מסביב לבניין קיימת גינה נוספת המהווה רכוש משותף. לדיירי הבניין אין כניסה מן השטח הנדון אלא רק מחזית הבניין. למעשה מלבד סגירת הקומה בזכוכית, לא חל כל שינוי באופן השימוש בשטח.
זאת ועוד, סעיף ההגדרות בתקנות חישוב שטחים מגדיר קומת עמודים מפולשת כ"
חלל מכוסה תקרה אשר - (1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר; (2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים; (3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבנייני עזר; (4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;" אין ספק כי קומת העמודים המפולשת שבענייננו עונה על הקריטריונים לעיל ולכן יכול שתהיה סגורה בקירות זכוכית. לטענת העותרות, על מנת שקומה זו לא תימנה במניין השטחים העיקריים, יש להשאיר מעבר חופשי לציבור כעולה מתקנה 9(ד)(6) לתקנות חישוב שטחים. ואכן, ועדת הערר קבעה כי יש לסמן דלת יציאה שתאפשר מעבר למרחב הציבורי ותינתן החלטה של אסיפת דיירי הבית לשם הסדרת השימוש של כלל הדיירים בקומת העמודים. כך גם אסרה הוועדה על איטום הזכוכית או על בנייה מאחורי הקירות, והורתה כי הסגירה תהיה בזכוכית שקופה כמצוות התקנות. נראה אפוא כי הוראות אלה עולות בקנה אחד עם תקנה 9(ד)(6) הנ"ל.
המדובר אפוא, בהצטברות של נסיבות ספציפיות ביותר שאין להסיק מהן דבר על מקרים אחרים וממילא לא יכולה ההחלטה נשוא העתירה להיות בעלת השלכות רוחב כפי שטוענות העותרות.
9. כך גם לא מצאתי, בנסיבות העניין, לקבל את הטענה לפיה סגירת הקומה בזכוכית עומדת בניגוד לתכנית המתאר ירושלים המחייבת בנייה באבן. מעבר לכך שהטענה לא נטענה בפני ועדת הערר, הכל עניין של מידה. והלא בכל בניין יש חלונות, מרפסות ודלתות שיכול ויהיו מזכוכית. בהקשר זה נזכיר, כי יחידת השימור של העירייה מצאה את התכנית ראויה. המדובר, אפוא, בהחלטה המצויה בשיקול דעתה של הוועדה, וכפי שראינו לעיל, אין דרכו של בית המשפט לעניינים מנהליים למהר ולהתערב בהחלטותיה של ועדת הערר, שהיא גוף תכנון מקצועי.
סוף דבר, העתירה נדחית.
העותרות ישלמו למשיב 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח.
המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.
ניתן היום,
כ"ה תשרי תשע"ג
,
11 אוקטובר 2012
, בהעדר הצדדים.